关于房事的一些思考

最近家里在谈论买房的事情,这当然不是一件小事, 所以觉得自己有必要花时间去研究一下。

由于笔者并不是房地产和金融相关从业者,在此只是将各渠道获得信息进行梳理,并总结出个人粗略的看法,仅从参考。

宏观数据

  1. 国内的经济形势不允许

    中国的经济已经过了靠人口和经济全球化红利高速发展的时代。当初房价猛涨的同时居民的收入也在不断增加,但现如今国内经济陷入低迷,大量企业破产,居民收入在短时间内很难有大幅度提升。同时高层也不断强调内循环的概念,已经说明国际环境恶化程度的严重性, 将很难再通过贸易顺差获得大量利好。

  2. 城镇居民的高杠杆率

    2019 年城镇居民杠杆率达 60.4%,其中 75% 为房贷。在房产的流动性较差的属性之下,一旦遭遇失业潮或者家庭变故,其抗风险能力将变得极差。这是极大的社会性风险。

  3. 未来需求量将减少

    00 后人口比 90 后人口少 4700 万。00 后的父母基本是 80 后,80 后又属于正巧赶上房市的红利期,所以 00 后的父母每一方只少会有两套房(加上爷爷辈)。加之 4700 万的人口缺口,所以可以推测当 00 后考虑买房时,其购房需求和压力将明显小于 90 后。此外,人均住房面积已从几十年前的 5 平方米增至目前的 37 平方米,需求量早已满足实际要求。(但这是全国的数据,具体到一二线仍要实际分析)

综上,无论从政治和民生的角度来分析,上层意愿一定是不愿意看到房价继续暴涨。因为如果 gov 想继续让房价上涨, 而基于居民收入增长缓慢,实体经济低迷的背景,只能通过大量超发货币来维持。而如果想让物品的价值与价格完全不匹配,就只有通过超发货币来实现账面上的高价格。但这将引起通货膨胀,人民币购买力下降,这将是引起政权不稳定的重要因素。但不可忽略的一点是地方政府土地财政的特性,作为地方政府当然是希望在不引起中央注意的情况下地价拍的越高越好,因为这给早已入不敷出的地方财政带来可观的财政收入。

但由于我国经济地区发展的不平衡,一二线与三四线之间的房价不可相提并论,所以接下来我以二线城市成都为例,谈谈对成都房价的看法。

成都数据

  1. 高净流入人口

    人口净流入量是观察城市房价是否坚挺有力的重要指标。 成都 2018 年人口净流入为 23 万, 2019 年为 49 万。其中 73% 的流入人口为省内周边城市。作为西南地区的省会城市,其经济实力和发展前景远强于其他周边县市,并且由于人才落户的新政,使得近几年流入人口成明显增加态势。比外,城市的虹吸效应增强,成都不可避免地将形成大都市圈。如此之多的人口流入, 必将带来大量的购房刚需。

  2. 租金回报率和房价收入比

    根据今年的数据,成都的租金回报率为 2.4%,一般租金回报比在 5% 左右说明该房有较大投资价值。成都的房价收入比为 10.3,世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在 1.8-1.5 之间,而发展中国家合理的房价收入比则在 3~6 之间,比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。虽然在数据与正常范围相差较远,但由于中国情况的特殊性,此时类比于同段位的二线城市就显得很有必要了。但无论是租金回报率和房价收入比,都和其他强二线城市存在差距,如杭州、南京等,所以笔者认为成都房价仍有一定上升空间。

  3. 高二手房存量

    由于新房房价收限购等因素,其价格往往不能反映实际的市场价格,所以二手行情是很好的判断房市的标准。根据链家网数据,成都 2020 年第二季度的二手房存量为 13 万套,和全国二手房存量最高的重庆基本齐平。并且这其中有 75% 的房源产权没有满 2 年,也就是交房未满两年的小区或者两年内发生过产权交易。再从 17 年成都限购政策(成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满 3 年后方可转让)出台以来看,2022 年恐将有一批炒房客对房屋进行抛售。因为刚好是两年后交房+三年不动产权证的时间节点。

总结

综上,基于成都城市定位以及其他因素,笔者认为成都房价依旧会稳步上涨,预估近五年涨幅应该会被控制在 50% 以内,在整体房价不会达到南京、杭州等强二线城市的水平。

对于购房抵御通胀的观点,笔者也不为赞同。首先买房子实质上就看空人名币,但在房价不会大幅度上涨且极有可能征收房产空置税的情况下,其抵御通胀的属性已经被削弱。对于普通工薪阶层家庭来说,在大城市购房极有可能掏空六个钱包,并背上沉重的负债,这势必会降低生活质和丧失机会成本。此外,房产作为流动属性极差的资产来说,很难快速变现,使得整个家庭低于风险的能力下降。

在此引用一句话表达我的观点:

“与大多数人做相同的选择,虽然风险更小,但也永远没有办法赚取超额财富。房地产就是一个击鼓传花的游戏,用脚趾头都能稳赚不赔的买卖,是令人心惊肉跳。”

房地产已经不能作为一个很好的投资产品了。在满足刚需的情况下,兴许可以将资产配置到泰国 or 换成美刀(毕竟数字货币的概念已经开始试点了,以后资本外逃会越来越困难),考虑以后移居泰国养老,或者 xxx。